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      新形势下房地产案件的变化、特点及审理对策
      发布日期:2017-03-07      浏览
          房地产案件是人民法院受理案件中的重要部分,通常表现出影响面广、标的额大、案情纷繁复杂、矛盾难以化解等特点。近几年来,在经济形势的不断发展和各类法律法规立法工作不断完善的背景下,房地产案件表现出了诸多新特点、也带来了不少新问题。
          一、西岗法院房地产案件总体分析
      2013年以来西岗法院房地产案件一览表
       
      2013年
      2014年
      2015年
      2016
      建设工程施工合同
      1
      61
      61
      10
      商品房销售合同
      0
      0
      0
      7
      房屋买卖合同
      1
      87
      294
      83
      合资合作开发房地产合同
      0
      0
      1
      0
      国有土地使用权出让、转让合同
      0
      0
      0
      0
      合计
      2
      148
      356
      100
          从上表可见,房地产案件类型主要集中于建设工程施工合同纠纷与房屋买卖合同(含商品房买卖合同)纠纷两个领域,自2013年以来有逐年上升的趋势。2016年,建设工程施工合同纠纷案件数有所减少应归因于新民诉法解释的出台。该解释出台后,建设工程施工合同的管辖按照不动产纠纷专属管辖,即由工程所在地人民法院专属管辖。西岗区地处城市中心区,辖区面积较小,新的建设工程多未集中于西岗区,在新解释出台后,大量原可以由西岗法院管辖的案件,现西岗法院已无管辖权。
          二、新形势下房地产案件的变化、特点
          (一)建设工程施工合同纠纷案件的新变化
          多年来,建设工程施工合同纠纷中原告的诉求主要集中于实际施工人向发包人及建设单位主张工程价款、违约金。此类型案件的审理难点在于案件事实的审查,具体体现在当事人举证的不充分。限于维权意识、法律知识的掌握、行业惯例等诸多方面的影响,实际施工人在主体资格、工程量、工程单价、工期、工程上下游衔接、违约责任等方面普遍存在举证不能或不充分的情形,给案件审理带来了难度。需要审判人员以更大的责任心、更多的技巧、更耐心的工作来予以解决。
      2015年以来,建设工程施工合同纠纷案件的审理出现了利益诉求多元化的趋势,除工程款诉求外,关于工程质量(含勘察设计)及质保、工地现场交接和恢复原状、垫资借款等方面诉求均有所涉及。另外,大量以劳动(劳务)合同纠纷、购销合同纠纷等形式体现的工程类纠纷亦有不断增加的趋势。当事人出于各种利益考虑,在专业律师的建议下,以多种形式规避管辖、规避相关法律法规的适用、规避举证责任,这些情况均向新时期的审判工作提出了挑战。
          (二)商品房买卖合同纠纷案件的新变化
          商品房买卖合同纠纷的诉求历来多样化。从先合同义务(定金、虚假宣传)到合同效力、合同履行(迟延付款、迟延交房、迟延办证)、违约责任、确权、解除,各方面均有涉及。2015年以来,随着微信、微博、QQ等通讯工具的普及,购房业主群体诉讼的趋势日益明显。比如中瑞香水湾项目,因迟延交房问题,共有120余位业主共同到本院诉讼,另外,业主纷纷向政府部门、纪检部门提出诉求,这种新情况的出现并不利于化解矛盾和案件的高效审理。
          (三)其他房地产类案件的新情况
          1、公房租赁
          近年来,公房租赁纠纷体现出两点新变化,其一,承租人将临街房屋改变居住用途,用作商铺、门店经营,相应的租金标准及违约责任承担的规定相对滞后,不能充分反映市场经济条件下供求关系的合理性和有效性。其二,公有住房属计划经济条件下的历史遗留问题,随着原使用权人纷纷离世,对于公房权益的继承问题,以及公有住房的使用权人变更等问题,现有规定亦显陈旧,不利于促进公民财产权益的充分流转。
          2、二手房交易
          在近几年房屋交易不甚活跃的市场背景下,当事人的交易态度日益谨慎,交易成功率有下降趋势。由于不同时期房屋市场价的价格差等原因,使双方在面临纠纷时难以取舍,不利于双方利益的实现。
          三、新形势下房地产案件审理的意见和建议
          (一)建设工程类纠纷
          1、加快立法工作进程,对于近年来新出现的情况以及原法律法规不甚详细的情形予以立法上的解决。比如,实践中实际施工人起诉追索工程款往往将发包人、承包人、转包人、违法分包人等均列为被告,主张开发商在欠付工程款范围内承担责任,其余主体承担连带给付责任。《建设工程司法解释》第26条对此种情形作出了规定,但不十分明确。有的当事人提出,在工程转包、分包过程中,每一个合同的甲方都是乙方的发包人,即使不承担连带责任,也应在欠付工程款范围内承担责任。而另一种观点认为,发包人仅是指开发商,不能对发包人作扩大解释,关于连带责任,应有法律规定或合同约定,否则不论是否欠付工程款,转包、分包人均不应承担连带责任。除该问题外,还有诸如竣工验收标准、工程款起付日期的推定、工程质量的举证责任等问题,均亟需明确。
          2、严格执行法律规定,杜绝当事人的“规避”行为。法院系统应对案由标准掌握统一的认定尺度,不论当事人签订的合同是何名称,能否认定为建设工程施工合同纠纷应设立明确的实体标准,比如约定了包工包料,约定了质量保证条款的合同,结合案情应视为具有明显建设工程施工合同特征的合同,应按建设工程施工合同纠纷处理,不应作为劳务或者购销等合同看待。这样可以避免同一性质案件,适用不同法律法规、由不同专业化方向的法官审理的问题,以提高案件审理质量和效率。
          (二)商品房买卖类纠纷
          1、加强立法,细化问题。比如关于商品房的交付标准,此前我国曾采用政府部门组织验收的方式进行房屋验收,现已变更为建设单位自行组织验收,政府部门备案的方式进行,但现存立法配套工作滞后。目前通用的制式商品房买卖合同第八条列举了5种房屋交付条件,即①经验收合格②经综合验收合格③经分期综合验收合格④取得交付使用批准文件⑤双方自行约定。实践中,开发商往往选择①或⑤,在⑤中明确交付条件为建设单位组织勘察设计施工监理等单位验收合格出具验收报告。有当事人按照旧的标准,主张还应再经规划、环保、消防验收,取得竣工验收备案表方为达到交付条件。这种观念性的差异,给案件审理带来了难度。
          2、在加强立法,拓宽问题解决渠道的基础上,加强普法宣传工作,建立网络普法工作机制,充分利用微博、微信公众号等网络自媒体,以图文并茂、表格化等深入浅出的表现形式,对公众的基本法律观念、法律知识的掌握进行大力宣传,不仅涉及实体法律,还要充分普及诉讼法律知识,揭开法院工作的“神秘面纱”,让当事人能够正确面对诉讼、理性维权。
                                                                                          大连市西岗区人民法院
      责编:大宣 来源:
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